Direktorat Jenderal Kekayaan Negara

Tanah merupakan salah satu bentuk aset yang mempunyai karakteristik unik. Berbeda dengan aset bergerak yang pada umumnya dapat dipindahkan dari satu lokasi ke lokasi lainnya, tanah bersifat tetap sehingga nilai dan manfaat ekonominya sangat dipengaruhi oleh karakteristik lokasi, kondisi lingkungan, aksesibilitas, ketersediaan infrastruktur, ketentuan tata ruang, serta perkembangan aktivitas ekonomi di sekitarnya. Oleh karena itu, penguasaan atau kepemilikan terhadap sebidang tanah belum dengan sendirinya menunjukkan bahwa aset tersebut telah dimanfaatkan secara optimal.
Permasalahan tersebut menjadi semakin relevan pada tanah kosong di kawasan perkotaan yang telah berkembang. Tanah kosong yang terletak di kawasan perumahan, khususnya kawasan Bintaro, secara ekonomi mempunyai potensi untuk menghasilkan manfaat yang lebih besar dibandingkan apabila tanah tersebut dibiarkan tanpa pemanfaatan. Akan tetapi, keputusan untuk mengembangkan tanah tidak dapat hanya didasarkan pada pertimbangan bahwa lokasi tersebut memiliki nilai ekonomi yang tinggi. Pemanfaatan tanah harus memperhatikan berbagai keterbatasan dan peluang yang melekat pada tanah tersebut.
Pada satu sisi, pemilik tanah dapat memilih untuk mempertahankan tanah dalam kondisi kosong sebagai bentuk investasi jangka panjang. Di sisi lain, tanah tersebut dapat dikembangkan menjadi rumah tinggal, beberapa unit hunian, rumah untuk disewakan, atau bentuk pemanfaatan lainnya yang sesuai dengan karakteristik kawasan. Setiap alternatif mempunyai konsekuensi yang berbeda terhadap kebutuhan investasi, risiko, pendapatan, biaya, waktu pengembalian investasi, dan nilai tanah.
Persoalan yang kemudian muncul adalah bagaimana menentukan alternatif yang paling tepat di antara berbagai kemungkinan tersebut. Penggunaan tanah yang memberikan pendapatan terbesar belum tentu merupakan penggunaan yang terbaik. Demikian pula penggunaan yang membutuhkan investasi paling kecil belum tentu menghasilkan nilai tanah yang paling tinggi. Penggunaan terbaik harus merupakan penggunaan yang dapat dilaksanakan secara hukum, memungkinkan secara fisik, layak secara finansial, dan memberikan produktivitas paling optimal.
Dalam konteks tersebut, teori Highest and Best Use (HBU) atau Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (PTT) mempunyai peranan penting. HBU pada dasarnya merupakan pendekatan analitis untuk menentukan penggunaan suatu aset yang paling optimal setelah mempertimbangkan berbagai alternatif penggunaan yang tersedia.
Kerangka PTT dalam dokumen yang menjadi dasar artikel ini menunjukkan bahwa analisis dilakukan melalui beberapa tahapan yang saling berkaitan. Analisis tersebut mencakup analisis pasar, aspek legalitas, aspek fisik, aspek keuangan atau ekonomi sosial, serta analisis produktivitas maksimal. Dengan demikian, HBU bukan sekadar proses memilih jenis bangunan yang dianggap paling menguntungkan, tetapi merupakan suatu proses pengujian yang sistematis terhadap berbagai alternatif pemanfaatan.
Khusus untuk tanah kosong, analisis dilakukan dalam kondisi as though vacant, yaitu tanah dipandang dalam keadaan kosong sehingga dapat dianalisis penggunaan yang paling optimal apabila tanah tersebut dikembangkan. Pendekatan ini penting karena objek yang menjadi perhatian dalam artikel ini belum mempunyai bangunan yang melekat pada tanah.
Dengan demikian, penerapan teori HBU terhadap tanah kosong di kawasan Bintaro menjadi menarik untuk dikaji karena dapat memperlihatkan bagaimana suatu keputusan pemanfaatan aset seharusnya tidak hanya didasarkan pada preferensi pemilik, tetapi dibangun berdasarkan analisis yang sistematis, rasional, dan dapat dipertanggungjawabkan.